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“只收梦想，不收租金”
作者：TOP创新区研究院FTA Group
来源： TOP创新区研究院（ID：TOP_Lab）
“只收梦想，不收租金！”
最近半年内，一股“0租金”产业园风潮席卷全国。地方国资纷纷拿出压箱底的优质物业，向特定的科技企业敞开大门，免租期从两年、三年甚至长达五年，比如：
广州：堪称“最大手笔”，2025年7月，开发区、黄埔区一次性统筹调配了 15万平方米 的国企产业空间试点“零租金”，成为目前全国单次供应规模最大的免租行动。符合条件的企业根据签约年限，可享受 2至3年 的租金全免。
深圳：市国资委统筹了 10万平方米 的市属园区资源，为经过遴选的科创型小微企业提供最长 2年 的免费办公研发场地。不仅如此，南山区还新设立了 5亿元 的战略直投种子基金，并明确项目可允许 100%亏损 ，魄力惊人。
杭州：“润苗计划”联动市区，拿出不少于 20万平方米 的国有园区资源，给予遴选出的优质初创企业 最长可达5年 的零租金创业空间，意图在全国招商版图中“先声夺人”。
苏州：高铁新城推出“环秀湖青年启航计划”，整合 10万平方米 国资园区，对符合条件的企业给予 200平方米或10个工位、两年零租金 的支持，并配套提供每家企业最高 300万元 的融资额度。
成都：天府新区通过区属国企天投集团，划出 5万平方米 园区实施“阶梯式租金减免”，采用 首年全免、次年减半 的模式，减轻企业长期负担。
北京海淀：针对性极强，在“中关村AI北纬社区”，对新注册的AI企业给予 前两年免租、第三年减半 的超大力度支持，而对于高校成果转化项目，免租期甚至可长达 3年 。
此外还有广州南沙、东莞等地都在推行或涉及类似“免租”的政策……
这究竟是经济下行压力下的无奈之举， 还是地方政府谋划未来产业的惊天妙棋？
是“赔本赚吆喝”的短期噱头， 还是中国产业园区模式颠覆性变革的开始？
我们这篇文章意在解码这场“0租金”风暴背后的逻辑、玩法、机遇与风险……
01
为什么“0租金”，会在此刻爆发？
任何现象级的政策背后，都有其深刻的时代背景。
在我们看来，“0租金”产业园的密集出现，是宏观压力、政策转向和区域竞争三股力量交织的产物。
第一是宏观背景。
疫情后的经济复苏之路充满挑战，传统产业增长乏力，地方政府面临稳增长和促创新的双重压力。“0租金”作为一种强刺激手段，直接降低了企业，尤其是初创企业的生存成本，可谓是激活创新、招引新兴产业的“非常规武器”。
广州黄埔一次性拿出15万㎡国企空间免租，深圳统筹10万㎡，杭州计划20万㎡……这也凸显了城市希望锁定未来科技企业、抢占新一轮产业发展先机的极度渴求。
其二是政策转向。
随着土地财政的逐渐式微，地方政府的“钱袋子”越来越紧，叠加《公平竞争审查条例》《全国统一大市场》等反内卷相关政策的出台，过去地方招商引资的“三板斧”——土地优惠、税收返还、财政补贴，已被中央严格规范和叫停。
但地方政府必须寻找合规的新型扶持工具。
与此同时，国家鼓励国企资金进入创投领域，扮演“耐心资本”的角色。于是，“免租提供空间、投资分享成长”的组合拳应运而生。
“以投带引”取代“以税引商”，成为更合规、更具前瞻性的招商新范式。
最重要的是区域竞争。
当杭州、深圳、广州这些头部城市发起“军备竞赛”，其他城市不得不跟进。免租期限从两年延长到三年、五年，免租面积越来越大，背后其实是城市之间对稀缺的优质项目、顶尖人才和未来产业的激烈争夺。
比如广州黄埔国资就明确表示，这是为了引进培育一批战略性产业项目，助力广州先进制造业和未来产业提速升级。
值得注意的是，伴随这些政策出台，各地也在制定配套的实施细则和限制条件。例如黄埔要求免租企业须符合产业方向及资质门槛，北京对不同类型企业免租年限做差异化规定，也旨在防止“一哄而上”导致资源浪费。
但是总体来看，“0租金”产业园的兴起既有大宏观经济环境叠加中央政策变化的背景，也有地方竞逐产业高地的动机，其政策逻辑是多重因素叠加的结果。
02
“房东+股东+服务商”
如果以为“0租金”只是简单的“免房租”，那就大错特错了。在这场变革中，产业园的运营模式正在被颠覆，一个全新的角色正在诞生。
很多人都注意到：目前市面上的“0租金”园区，几乎清一色由地方国企主导。
原因也不复杂：国资园区背靠政府资源，更能承受短期的租金损失，以换取长远的产业布局和战略价值。反观民营开发的产业园，虽然同样面临招商压力，但由于逐利属性和资金成本约束，少有主动提出全面免租，更多是配合政府对特定项目点对点洽谈优惠。
在此支持下，国资园区运营模式就更倾向于“园区+资本”双轮驱动。
也就是说，国企一方面可以牺牲短期租金收益来换取产业布局的长远利益，政策性目标权重高于商业回报；另一方面，国资园区往往配套创投基金和招商专项资金，通过股权投资、租金补贴等方式对入驻企业进行资本赋能。
于是，国资园区的角色也在悄然转变：
从“坐等收租”的房东，变为与企业共担风险、共享收益的“股东”和“发展伙伴”。我们看到，广州黄埔的科学城集团、深圳的深投控等国资平台，不仅提供免费空间，旗下更有规模庞大的创投基金群，随时准备对优质入驻项目进行股权投资。
本质上，“0租金”的底层逻辑，是“用今天的租金，换取企业未来的股权”。
园区不再满足于赚取固定的、有限的租金收益，而是通过“租金入股”、“物业作价出资”等方式，将自己和入驻企业的命运深度绑定。
这种“房东+股东”的模式，彻底改变了双方的关系——园区不再担心企业跑路，反而会倾尽所有资源帮助企业做大做强，因为企业的成功就是园区的成功。
进一步推演，当免租或成为标配，真正的竞争就转向了“软实力”—— 服务生态。
目前新一代的“0租金”园区， 正在努力扮演“全能服务商”的角色。
金融服务：设立“金融超市”，汇聚银行、券商、投资机构，为企业提供从种子轮到IPO的全生命周期融资支持。广州、深圳甚至设立了允许100%亏损容忍度的天使投资基金，以“耐心资本”陪跑最早期、最高风险的创新。
场景导入：国资园区利用自身庞大的产业资源，为入驻企业提供免费的应用测试场景和潜在订单。比如，让无人驾驶初创公司在园区道路上测试，让AI企业参与智慧城市项目，这对于初创企业验证技术、获取第一批客户至关重要。
人才配套：配建人才公寓，解决员工“住”的问题，高层次人才甚至可以享受1-3年免租入住。同时，对接本地高校，建立人才培养和输送机制。
平台服务：从工商注册、政策申报，到法律咨询、市场推广，园区提供一站式“管家服务”，让企业能心无旁骛地专注核心业务。
03
谁能拿到“0租金”的红利
“0租金”的午餐虽然诱人，但并非人人都能享用。
为了确保宝贵的公共资源用在刀刃上，各地都设立了较高的准入门槛。
首先是产业聚焦非常精准，几乎只为“未来”买单。
翻开各地的免租招商目录，你会发现一个共同点：目标行业高度一致，几乎全部瞄准战略性新兴产业和未来产业。传统产业、低附加值行业基本无缘这场盛宴。
无论是广州的“12136”现代产业体系（智能网联车、生物医药、低空经济、AI等），还是北京中关村的“AI创新社区”，或是成都的电子信息、专精特新产业，政策都与城市的核心产业规划紧密绑定。
入选的企业也是优中选优的“尖子生”。
我们发现，免租名额的分配，遵循的是“精英逻辑”。招募对象通常是：
高新技术企业；
专精特新“小巨人”、制造业单项冠军；
独角兽、瞪羚企业；
创新创业大赛的优胜者；
行业领军人才团队。
这种严格的筛选机制，旨在确保享受优惠的是有潜力、高成长性的“好苗子”，防止资源被低质量项目占据。
最终的战略目标就是——“强链、补链、延链”。
“0租金”的目标不仅仅是引进单个企业，而是 围绕本地优势产业“强链、补链” 。
一些地方国资平台甚至亲自牵头打造专业化的产业链园区。例如，广州工控集团在增城打造专精特新产业园，就重点聚焦本地“芯-显-车”产业的上游配套企业，通过免租等优惠吸引它们集聚，从而提升整个产业集群的韧性和竞争力。
04
算笔大账这是不是一笔划算的买卖？
政府让渡了数以亿计的租金收入，但这笔“投资”划算吗？
我们需要从短期和长期两个维度来算这笔经济账和社会账。
短期看来，这的确会是招商引资的“强心针”，实践也表明，免租政策一经推出，立刻成为强大的招商“磁石”——广州黄埔的免租空间，短期内就吸引了大量企业闻讯而来。因为对于企业而言，这是实实在在的成本节约。一位创业者算过一笔账：200㎡的办公室免租两年，能省下约15万元，这笔钱可以多招两名研发人员或投入市场推广。
对于需要大面积厂房的研发型企业，三年部分免租甚至可以节省上千万元的投入。
而政府的目光显然在更长远的未来。
短期损失的租金，押注的是企业壮大后带来的税收、就业、创新和股权增值。
这方面已有成功先例： 广州天河科韵路软件园，在1999年就曾推出免租政策，吸引了当时名不见经传的软件企业宜通世纪入驻，宜通世纪如今已成长为该园区三大通信类上市公司之一，2009年在深交所创业板上市，成为园区第一家上市公司。它的成功也带动了科韵园区形成通信软件产业集聚，诞生了诸如卓信、恒华等上市的通讯信息企业，上市公司们创造的价值早已远远覆盖了当年的租金成本。
更重要的是大量高质量项目的集聚会产生强大的集群效应和创新生态。
知识的碰撞、人才的交流、上下游的协同，共同构成了一个区域最宝贵的无形资产。
当然，“0租金”模式并非完美无瑕， 其光环之下潜藏的风险同样不容忽视。
首当其冲的是财政可持续性，园区运营方租金锐减，资金链承压——数据显示，24家园区运营上市公司在2024年合计净亏损已超40亿元。再者这加剧了市场恶性竞争，在部分新区工业园空置率已高达60%以上的背景下，缺乏核心竞争力的园区恐沦为“产业空城”。
更深层次的风险在于政策套利与质量失控。政策可能也会催生候鸟企业，它们可能为“蹭政策”而四处迁徙或空壳入驻，挤占真正优质项目的空间。还有免租期满后企业“拍屁股走人”的退出难题，以及将免租空间转租牟利的监管漏洞，都可能让政策红利受到侵害。
05
结语：从“房东思维”到“伙伴思维”
要肯定的是，“0租金”是中国产业政策在新时期的一次深刻进化——从“给钱给地”的粗放扶持，走向“空间+资本+服务”的精准滴灌和长期陪跑。
这场变革的核心，是园区运营者思维的彻底转变：从斤斤计较租金的“房东”，转变为与企业共生共荣的“事业合伙人”。
当然，这条路注定充满挑战。
它考验着地方政府的财政智慧、国企平台的运营能力、以及对产业趋势的精准判断。如何完善项目遴选和退出机制，如何防范政策套利，如何平衡短期投入与长期回报，都是亟待解决的课题。
但无论如何，这场由“0租金”点燃的产业园区革命已经拉开大幕。
未来的竞争，将不再是“拼谁更敢亏钱”， 而是“拼谁的运营内功更深厚”，拼谁能真正打造出让企业“来了就不想走”的顶级创新生态。
这不仅将重塑中国产业园区的版图，更可能为中国实体经济的转型升级，探索出一条全新的路径。
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